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今年廈門擬出讓商住地超300萬㎡ 大量成熟地塊將入市
  來源:廈門房地產聯合網  發布時間:2018-4-26 

 

 XMHOUSE消息(文/小詩)重磅!廈門住宅用地市場要開始大變了!

  昨天(4月25日)廈門3幅住宅用地“組團”出讓,馬上又有同安的兩幅住宅用地要入市。

  土拍剛剛結束后,本網就從市土房局獲悉,今年廈門將繼續加大住宅用地的供應,本年度擬售出讓商品住宅用地超過300萬平方米,對比前幾年有較明顯的放量,昨天出讓的3宗地塊體量僅占全年供應量的7%左右,未來還有大量成熟的住宅用地會相繼入市,市場供應有望保持量化寬松。

    (2018廈門擬出讓土地分布,綠色為租賃用地)

  此外,今年我市還將供應五六宗“只租不售”的租賃住房用地,逐步建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。

  2018廈門土地市場第一拍的信息量有點大,傳遞了一連串重大信號,這回廈門樓市真的要變天!房價又將何去何從?

  超300萬平! 高地價狙擊手來了

  根據世聯行日前發布的中國房地產市場研究報告顯示:2017年,閩系房企發源地的福建廈門,其住宅用地平均樓面價為25456元/平方米,同比2016年的28761元/平方米降了11.5%。

  但是,仍然在全國住宅用地樓面均價中奪魁,甚至碾壓了北上廣深。

  要降房價,必須要從源頭著手,頑疾還需猛藥,兩大殺手锏:1.加大住宅用地供應,至少年出讓量在400萬方,與銷售新房的年去化量持平;2.金融去杠桿,收緊錢袋子

  一方面,多粥少是廈門地價高企的一個重要原因。來看一組數據:

  (PS:商住不是指SOHO,而是商品住宅用地)

  2013-2017年,廈門地價野蠻生長的階段,也是供地量最少的4年。土地的放量供應,才是高房價真正的狙擊手。2018年廈門住宅用地計劃供應總建面積300萬平,創6年計劃供地量記錄!

  盡管過去2年均有200多萬方的住宅用地供應計劃,但是也面臨著推地難的顯示。今年,據介紹將有“大量成熟的住宅用地”要相繼入市,因此,今年的實際供地量有望出現一個大突破。

  另一方面,2017年12月,中央經濟工作會議定調樓市,未來3年的三大攻堅戰,其中排在第一位的就是:防范和化解重大風險。

  防的就是金融風險,核心是管住不合理的杠桿,堵住了熱錢流入樓市的通道以及在金融系統內部空轉的可能性。

  對于高周轉的房企而言,會在貨幣最寬松的時候拼命拿地,而在緊張的時候,選擇在場外觀望。

  因此,在昨天的土拍現場可見到的高周轉、高杠桿的房企寥寥無幾,瘋狂舉牌的熱鬧沒有了。就連“壓箱底”的集美新城的寶地都拿出來了,結果舉了一下,居然發現沒人跟上就成交了!

  通過以上分析,我們可以得到2個基本結論:

  1.經過2016-2018年4月的土拍鏖戰后,在廈房企手中都已囤積了大量的住宅用地,都還尚待或正在開發,甚至還握有一批站在高崗上的高地價項目,急需一些低地價項目來做平衡。

  2.他們現在不是當初的“饑餓狀態”,相反,現在是“吃得太飽”,再加上后續還會有如此大量優質的住宅用地用加大供應,再加上手里的資金沒那么寬裕,在拿地上會更加理性謹慎,會將利潤空間放在首位。

  2018廈門土拍市場第一拍之所以具有風向標意義,是因為拿出的兩塊地都非常具有代表:1.偏遠地帶的地塊,起拍價約2萬/㎡;2.島外核心區的地塊,起拍價約2.3萬/㎡左右。

  今年廈門住宅用地的溢價率不會那么瘋狂,大部分維持在3%-30%的合理范圍內,超級超級超級...優質的會達到50%。大部分的地價會被鎖定在2.3-3.2萬/㎡左右,不會像之前那樣隨便一塊都是3.5起跳。

  地價2萬、3萬+!房價將怎么走?

  土拍對樓市的影響不容小覷,對房價的影響巨大而深遠。

  在那個剛剛過去的2016年,買房人對土拍談虎色變,“地王”成為了敏感詞,就是因為,這些高地價將顛覆房價格局,會催漲房價。

  地塊從拿地規劃到動工銷售周期2-4年,2013-2015年地價1萬+,2015-2017年房價2-3萬+/㎡;2016-2018年地價2萬+、3萬+,2018-2020房價又將會是多少?開發商

  今天,我們根據2016年1月-2018年4月廈門總共出讓的46宗住宅用地,制作了一張理論上的開發商保本價表,也就是說將高層、別墅、洋房拉通之后的均價要賣到多少才能不虧本。(僅一個大概范圍值,實際數值還會有些許誤差)

  開發商肯定是要朝著這個目標來進行產品規劃來賣的,甚至要賣得更貴才能盈利!那么,該如何實現?豪宅化!

  因此,我們現在看到的純新盤規劃中別墅類產品占據了半壁江山,又由于地塊面積不大,高層就沒多少套房子。

  這些高地價項目首批推出的產品也不再是高層,而是疊墅,價格也是大家都知道的疊墅均價4.5-5.5萬/㎡。這對廈門新房原有的以高層為主導的房價格局,一定會造成一個很大的顛覆。

  實際上,這樣“4.5-5.5”的價格也是被限價令強勢打折了的,虧本賣總不行吧,那就給個保本價,雙方都相安無事。

  純新盤的高層價格就被限價令打得更低了,環東海域樓面價2.3萬/㎡的項目,高層也只能批到3.3萬/㎡,幸好疊墅賣到了5萬/㎡,自己通盤成本3.8萬/㎡還能保住,甚至還有點賺頭,咬咬牙就開賣吧!

  其他地價3萬+的項目現在出來賣高層的話,暫時還沒有這個勇氣,姑且還是賣5萬+的疊墅先貼“地”賣。

  未來,廈門新房市場的定價邏輯,你們都看清楚了嗎?在限價令不放松的調控期內,地價2萬+,首批高層3萬+、疊墅4.5萬+;地價3萬+,首批高層待定、疊墅5.5萬+。

  限價令的威力巨大,這些都已經是“超低價”在賣房!想賺錢,要么就是拿地的時候價格低一些,否則今后賣房時候流的淚,就是當時舉牌時腦子進的水;要么就以時間換空間,期待限價令會慢慢放松,先拿別墅回本再說。

  這就是高地價時代,廈門買房人正在會馬上將會面臨到的現實,除非起拍價回到1萬+、地價回到1萬+,才有可能改變這樣的房價趨勢,這樣概率實在太小了!

  結語

  經歷了2016年4月22日,環東海域拍出了2.6萬/㎡的樓面價,隨后3萬+、甚至直逼4萬。再到2018年4月25日,集美新城寶地只能拍到2.9萬/㎡。

  這兩年的廈門樓市實在太魔幻了。地價翻番、房價瘋狂,再到集體啞火后,留下的是1萬+地價退出歷史舞臺,滿眼都是2萬+、3萬+地價。

  去杠桿、增大供地量、限價令,作為高地價狙擊手,會將廈門的地價從3萬+打落至2萬+,土地市場將徹底理性、冷靜下來。

  回顧廈門樓市的發展周期,就會發現2010-2017年,地價翻了7倍,這不是一口氣漲上去的,是在2013、2016年政策最寬松的年份突然翻了3倍上去,然后就是橫盤3年左右。

  2018年4月就是廈門地價的橫盤期的開始,那么這一輪將橫盤多久呢?現在你還敢賭“國運大招”嗎?

  對自住而言,無所謂賺錢不賺錢,在調控最嚴厲的時候,能買到的房子都是“底褲價”在含淚賣的了;而對于中短線投資,如果3年不解套,就會是一次致命的收割了!

 
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